Vad är en bostadsrättsförening och vad är bostadsrätt?

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening med uppgift att utan tidsbegränsning till medlemmar upplåta lägenheter mot ersättning. En sådan upplåtelse kallas bostadsrätt.

Var hittar Du regler om bostadsrättsföreningen och dess verksamhet?

Regler om bostadsrättföreningen verksamhet finns huvudsakligen i:

• föreningens stadgar.
• bostadsrättslagen (Svensk Författningssamling, SFS 1991:614).
• lag om ekonomiska föreningar (SFS 1987:667).
• bostadsrättsförordningen (SFS 1991:630).
• lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (SFS 1982:352).
• skattelagsstiftningen som också innehåller vissa särbestämmelser för bostadsrättsföreningar.

Vem bestämmer i en bostadsrättsförening?

Vem som bestämmer i en bostadsrättsförening beror på vad frågan gäller. Vissa saker avgör Du själv. Andra beslut fattar föreningens styrelse. Vissa frågor måste avgöras av föreningsstämman.

Stämman är föreningens högsta beslutande organ. Medlem har rätt att delta i stämman. På stämman skall bl a beslutas om fastställelse av resultat- och balansräkning, disposition av vinst eller förlust och ansvarsfrihet för styrelsen. På stämman utses också styrelse och revisor.

Styrelsen är föreningens verkställande organ. Styrelsen, som ansvarar för förvaltningen, beslutar bl a om årsavgifter (vad man ofta felaktigt kallar hyran), antagande av medlemmar och uppsägning vid förverkande av bostadsrätt.

Du bestämmer i princip över Din lägenhet och ansvarar för dess skötsel och underhåll. För att göra en väsentlig förändring i lägenheten måste Du emellertid ha styrelsens medgivande.

Du äger inte lägenheten men bostadsrätten kan överlåtas

Bostadsrättshavare talar ofta om att de äger sin lägenhet. Det är formellt fel. Föreningen äger huset och har upplåtit lägenheten med bostadsrätt. Bostadsrättshavaren har en nyttjanderätt till lägenheten utan tidsbegränsning.

Bostadsrätten är överlåtbar och kan alltså säljas. Man säljer däremot inte lägenheten, som man något slarvigt uttrycker sig i dagligt tal.

Bostadsrätten kan övergå till någon annan även på andra så sätt t ex genom arv, bodelning, gåva och byte. Vid försäljning bestäms priset av säljare och köpare. Som på de flesta andra marknader bestäms priset av tillgång och efterfrågan.

Avtal om köp, byte och gåva av bostadsrätt måste vara skriftligt och undertecknas av säljare och köpare. Det skall även innehålla uppgift om lägenhet och pris. Avtales är annars ogiltigt.

Den som fått bostadsrätten överlåten på sig måste emellertid antas som medlem av styrelsen för att kunna utöva bostadsrätten, d v s disponera över lägenheten.

Pantsättning av bostadsrätt

Den som förvärvar en bostadsrätt genom t ex köp har i regel inte pengar till hela köpeskillingen. Det kan vara insatsen när upplåtelse sker första gången eller det belopp den bostadsrättshavaren som säljer vill ha. Köparen kan då låna pengar hos en bank eller annar kreditinstitut till den del av priset som köparen inte kan finansiera själv. Bostadsrätten kan då fungera som säkerhet för lånet genom att den pantsätts.

Pantsättning sker genom att köparen/låntagaren skriver på en panthandling hos banken, som underrättar föreningen om att pantsättningen skett. Föreningen skall notera pantsättningen i sin lägenhetsförteckning.

Om bostadsrättten inte redan är pantsatt kan givetvis en bodstadsrättshavare även i övrigt låna pengar med bostadsrätten som säkerhet (pant).

Vad betalar Du till föreningen

Årsavgift

Årsavgiften skall täcka föreningen drift- och kapitalkostnader. Den bestäms av styrelsen enligt föreningen behov och föredelas enligt de grunder som finns i stadgarna. Det är vanligt att insatserna fungerar som fördeningsavtal, d v s som norm för hur olika avgifter skall fördelas mellan bostadsrättshavarna. Man kan säga att årsavgiften motsvarar den hyra en hyresgäst betalar till hyresvärden.

Överlåtelseavgift

Överlåtelseavgiften får av föreningen tas ut av säljaren i samband med en överlåtelse av bostadsrätten och endast om stadgarna medger det. Avgiften är rekommenderad till maximalt 2,5% av basbeloppet. Alla föreningar tar inte ut överlåtelseavgift.

Pantsättningsavgift

Pantsättningsavgiften, som får tas ut om stadgarna medger det, skall täcka föreningen kostnad i samband med att en pantsättning av bostadsrättslägenhet meddelas till föreningen. Avgiften är rekommenderad till maximalt 1% av basbeloppet.

Dina rättigheter

Du disponerar utan tidsbegränsning över lägenheten och de gemensamma utrymmena. Du kan alltså inte bli "uppsagd" (se dock under "Dina förpliktelser").

Du har rätt att vara med och besluta på föreningsstämma. Det kan också ses som en skyldighet att delta i stämman och låta sig väljas till olika förtroendeposter i föreningen. Det kan vara lämpligt att förtroendeposterna "roterar".

Dina förpliktelser

Du har de förpliktelser som redovisas i 28 § t.o.m. 39 § i föreningens stadgar.

Råd och tips

Spara energi

Du kan spara energi och därmed hålla kostnaderna för föreningen nere och samtidigt få ett bättre inomhusklimat i lägenheten.

• vädra genom snabba korsdrag
• skölj inte disk under rinnande vatten
• ställ inte möbler framför radiatorerna
• låt laga kranar och wc-stolar om de står och droppar

Hemförsäkring

Inbrott, brand eller översvämning kan drabba vem som helst. Du kan t ex bli ersättningsskyldig om Ditt akvarium eller Din tvättmaskin börjar läcka och vattnet skadar lägenheten eller grannens egendom.

Se till att Du har en bra hemförsäkring. Vissa försäkringsbolag har speciella bostadsrättsförsäkringar, som täcker mer än en vanlig hemförsäkring.

Förvara inte stöldbegärlig egendom i vindskontor och när Du lämnar lägenheten - lås ordentligt - tänk på fönstren - skylta inte med Din frånvaro.

Du kan komplettera inbrottsskyddet med en säkerhetsgrind eller med ett godkänt inbrottslarm. Anlita en installatör, som är godkänd av Polismyndigheten.

Hänsyn till grannar

För alla som bor i fastigheten skall trivas måste alla ta hänsyn till varandra:

• Tänk på att grannarna om Du spelar piano, lyssnar på radio eller ser på TV sent. Det kanske stör.
• Undvik att gå med hårda skor inne. Ljudet fortplantar sig till övriga delar av huset och kan störa inte bara de närmaste grannarna. Detsamma gäller när man borrar eller spikar i väggar.
• Mata inte fåglar från balkongen och fönsterbleck. Fåglar skräpar ner och mat som faller till marken kan locka till sig råttor.
• Skaka inte mattor och andra föremål från balkongen och fönster. Grannen under kanske har sitt fönster öppet.
• Tänk på att det kan vara störande att spola stora mängder vatten sent på kvällen.
• Husdjur kan vara ett problem. Det finns många människor som lider av någon slags allergi.